상가주인이 권리금도 안주고 그냥 나가래요

━ 박정화의 부동산법률 이모저모(1) 사는 집을 계약하거나 심지어 묘지의 지상권 다툼이 생겼을 때 부동산법률을 알면 큰 도움을 받는다. 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등 실생활에 유용한 법률부터 은퇴 후 꿈꾸는 전원생활과 관련한 법률까지 더 오래 행복하게 살기 위해 알아야 할 부동산법률을 구석구석 소개한다. <편집자>

은퇴 후 상가를 임차해 7년간 운영한 식당. 상가주인이 권리금 받을 권리가 없다며 나가라 합니다. [사진 Pexels]

은퇴 후 상가를 임차해 식당을 운영하고 있습니다. 처음 권리금을 8000만원 주고 들어 왔어요. 7년 동안 월세는 주변 시세에 따라 올랐지만, 계속 계약을 갱신해 영업을 잘하고 있었습니다. 이젠 힘도 들고 월세도 감당하기 어려워 권리금을 적당히 받고 팔려고 합니다. 그러나 상가주인은 임대기간 5년을 넘겨 임차인인 저에게는 권리금을 받을 권리가 없다며 그냥 나가라고 합니다.

제가 새로운 세입자를 데려오면 이런저런 핑계를 대기도 하고, 최근에는 주변의 시세보다 높은 임대료를 요구해 새로운 임차인과 권리금계약을 하기가 어려웠습니다. 아무래도 저를 권리금 없이 쫓아내고 자신이 영업하려고 하는 것 같습니다. 저에게 정말 권리금을 주장할 수 있는 권리는 없는 것인가요. 답답합니다.

■ 박정화 변호사가 답합니다

「 5년 이상 영업했어도 상가권리금 회수 가능

상가 임차권계약에는 특이하게도 ‘권리금 계약’이 함께 이뤄지기도 하는데요. 이에 대해 과거엔 법률적으로 규율하는 바가 전혀 없었습니다. 그렇기 때문에 현실에서 보호받아야 할 권리도 제대로 보호받지 못하기도 했죠. 2015년 5월 상가건물임대차보호법에서 권리금에 관한 조항을 두게 되면서 권리금 자체를 법적인 개념으로 받아들여 일정한 경우 보호받을 수 있게 됐습니다.

상가건물임대차보호법에서는 ‘권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다’고 정의하고 있습니다.

부동산중개업소가 밀집한 서울시 송파구의 상가 건물. [연합뉴스] <저작권자 ⓒ 1980-2017 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

또 상가건물임대차보호법에서 상가주인은 기존의 세입자가 자신이 주선한 신규세입자로부터 권리금을 받는 것을 정당한 사유 없이 방해해서는 안 되고, 이를 위반한 경우 손해배상의 책임이 있다고 정하고 있습니다. 이러한 상가건물임대차보호법은 권리금 자체를 보호하는 것이 아니라 상가주인에게 손해배상의 책임 근거를 마련한 것에 불과합니다. 따라서 실제 생활에서 실효성이 있을지에 관해 논의가 있었던 규정이기도 합니다.

이런 ‘권리금 회수기회의 보호 등’의 규정도 5년간의 계약갱신청구를 할 수 있는 권리가 있을 때 적용 가능한 것입니다. 이에 따라 권리금을 주고 시작했다고 하더라도 한 장소에서 5년 이상 영업을 했다면 새로운 상가세입자로부터 권리금을 받을 권리 자체가 소멸한다고 알고 있는 경우가 생각보다 많이 있습니다. 지금 사례의 상가주인도 이에 해당합니다.

권리금이 법률에 도입된 지가 얼마 되지 않아 아직 대법원의 판례가 있는 것은 아니지만, 이와 관련해 대구고등법원에서 판단한 바가 있는데요. “5년을 초과해 계약갱신요구청구권이 인정되지 않는다고 하더라도 권리금 회수 기회의 보호 규정이 적용되지 않는다고 볼 수는 없다”(대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770,1787 판결 참조)는 판결이 그것입니다. 5년 이상 영업을 했더라도 권리금 회수의 기회에 관한 규정이 적용될 수 있고 보호받을 수 있다는 것이죠. 이 사건은 현재 대법원에 계류 중이기 때문에 대법원의 최종 판단도 조만간 알 수 있을 것으로 보입니다.

따라서 사례에서 처럼 7년 동안 영업을 했더라도 대구고등법원의 판결 취지에 따라 권리금을 회수할 기회 자체는 보장받을 수 있겠습니다. 다만 상가주인이 계속 정당한 사유 없이 ‘권리금 회수의 기회’를 방해하고 있다고 볼 것인지는 사례마다 다르기 때문에 확답할 수는 없지만, 방해하고 있다는 측면이 여러 정황상 드러난다면 상가주인에게 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

이러한 권리는 ‘정당한’ 상가세입자에게 주어지는 것이기 때문에 상가세입자가 3기의 차임액을 연체하는 등 채무불이행을 했다면 행사할 수 없으므로 주의해야 합니다. 또 소멸시효 기간이 3년으로 상가주인의 방해로 손해를 입었다고 볼 수 있으면 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내 소를 제기하는 것이 좋겠습니다.

권리금 성격에 따른 분류. [제작 김예리]

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 권리금 회수기회 방해행위. [제작 김예리]

」

박정화 변호사 lawminpjh@daum.net

비트코인의 탄생과 정체를 파헤치는 세계 최초의 소설. 금~일 주말동안 매일 1회분 중앙일보 더,오래에서 연재합니다. 웹소설 비트코인 사이트 (http://news.joins.com/issueSeries/1020)

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